修繕積立金(分譲マンション購入)

分譲マンションの購入についてのご相談をよく承ります。
その中で、【管理費】と【修繕積立金】の質問が多いように感じます。
確かに、ランニングコスト（毎月の支払）に関係するのでその為かもしれません。
【管理費】はその名の通り、そのマンションを管理していく為の費用の分担金です。
では【修繕積立金】の中身とは・・・

【修繕積立金】
将来の大規模補修（建物診断や共用部分の修繕工事費用等)に充てられるもの。
30年などの長期間にわたって想定される大規模な修繕工事の計画を立てて、その総額をまかなえるように割り出した額が修繕積立金として設定されています。

ただ分譲側（不動産会社等）にも色々と思惑があり、販売当初の【修繕積立金】を低く抑えて毎月の支払いをシュミレーションしている場合が多くあります。つまりは、「毎月の支払は○万円ですからお買い得ですよ」的な感じです。
これには落とし穴があり、10年後等にこの【修繕積立金】の額が右肩上がりになります。
そうなると、当初予定していたローン支払い＋上がり幅を負担することになり予想外の収支になってしまうことも・・・
返済計画が大きく変わることがリスクとなります。

ではどうすることが正解なのでしょうか？
ズバリ！！それは購入前にしっかりとマンションの「修繕積立金のシミュレーション」を熟読すること。
もしくは契約書の中身を精査し、毎月の【管理費】【修繕積立金】がいくらなのか、10年後20年後も極端な上がり幅になっていないかを確認することです。
でも・・・【修繕積立金】の相場がわからないという方もいらっしゃいます。
当方では、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示しています。

≪内容≫　※平成23年しらべ
国土交通省から公表された調査資料※の額は
月額平均218円／㎡

標準的なファミリータイプの３ＬＤＫ（80㎡）に換算した月額
17,440円

さらに機械式駐車場があれば、１台あたり月額8,540円
各戸１台駐車できるとして　計25,980円

この基準を参考にして考えて貰えればいいかと思います。

壁芯面積・内法面積

マンションのご購入をお考えの方からご質問がありました。
「広告と登記の面積が違うのですが、詐欺なんでしょうか？」という内容です。

結構、みなさんご存知ではないかもしれません。
実は、マンションのご購入の際に確認するべきポイントでもあります。
※実際、広告表記より登記に記載されている面積は少なく(小さく)なります

【壁芯面積】と【内法面積】という考え方があります。
以下に違いとポイントをご説明致します。

【壁芯面積】
・「柱や壁の厚みの中心線から測られた床面積」のこと
・壁や柱の厚みを含む
・建築基準法で建築確認する際は、この壁芯面積を使用
　
【内法面積】
・「壁で囲まれた内側だけの建物の床面積」のこと
・壁や柱の厚みは含まない
・不動産登記法では、この内法面積で測定(登記簿謄本)

【ポイント】
不動産広告で表示（記載）されている面積は、この「壁芯面積」
住宅ローン控除等の優遇を受ける際の面積は「内法面積」

※住宅ローン控除や登録免許税などの優遇を受ける際の（軽減措置の対象は50㎡以上）面積は「壁芯面積」ではなく「内法面積」でないといけません

なので詐欺ではないという結論です！！