土地の価格

土地の価格についてのご質問がありましたのでご紹介します。
住宅の購入を考えておられる方は、まず土地価格で悩まれることが多いと思います。
坪○○万円とかで表現されていますよね。
今回は、基本的な考え方をご説明致します。

まず、土地の価格は大きく４つに分類されます。

①公示価格
②基準値標準価格
③相続税評価額(路線価)　※相続時の計算に使用
④固定資産税評価額　　 　※固定資産税の計算に使用

です。

①国土交通省が1月1日時点の評価基準を元に3月下旬頃に発表します
②都道府県が7月1日時点の評価基準を元に9月下旬に発表します=公示価格の補完的な役割
③国税局は1月1日時点の評価基準を元に7月上旬に発表します
④市町村長が前年の1月1日時点の評価基準を元に3月1日に発表します　※3年に1回の評価

この公示価格が土地価格の基本となる部分ですが、市場価格とは若干異なることがあります。
あと、下記の通り【相続税評価額(路線価)】と【固定資産税評価額】は公示価格とは異なります。

相続税評価額(路線価)=公示価格×約80%
固定資産税評価額　 =公示価格×約70%

個人的には【相続税評価額(路線価)】を基準に土地価格を考えれば、高い買い物にならなくて良いと思います。
※インターネットを使ってお住まい付近の路線価を調べることが可能です　

国税庁HP

ただし、土地は周りの環境や条件によりかなり変動致しますのであくまで参考程度としてお考え頂ければ幸いです。

インフレとデフレと金利の関係

先日のご相談中の話題です。
【インフレ】と【デフレ】の違いについて質問されました。
で、結論【金利】ってどうなるの？？っていう話題です。

まずは【インフレ】と【デフレ】の一般的な説明から。

【インフレ＝インフレーション】
モノの価値が上がり、お金の価値が下がること
つまりは、モノが売れて経済が活性化しています

【デフレ＝デフレーション】
モノの価値が下がり、お金の価値が上がること
つまりは、モノが売れず経済が低迷しています

です。

政府は、金融のバランスを取る施策を取っていますので
【インフレ】が起きると【デフレ】に誘導し、逆に【デフレ】になると【インフレ】に誘導しています。

その誘導指針の１つとして使用されているのが【政策金利】です。

簡潔に説明しますと、

市場にお金が流れ過ぎていると【金利】を上げます。
逆に市場にお金が不足していると【金利】を下げます。

【金利】が上がると、国民は預金して貯蓄にお金を回すのでお金の流通量が減ります
【金利】が下がると、国民は預金していてもお金が増えないので消費に回しお金の流通量が増えます

つまり、
インフレ時＝お金の価値低い＝物価高い＝金利高い
デフレ時　＝お金の価値高い＝物価安い＝金利低い

このような感じになります。

あと補足ですが、株は【インフレ】対応に効果があると言われます。
実際は、【デフレ】から【インフレ】に向かう途中で保有し、【インフレ】時に売却すればという仮定ですけれど。
債券はその逆と言われています。

で今後ですが・・・日銀は物価上昇率(前年比)2%を目標にしています。
つまり【インフレ】に誘導したい訳です。
マイナス金利と言われていますが、今後の方向性としては金利は上がる傾向にあるということです。
今は過渡期なので、実感が沸かないかもしれませんが住宅金利は一時期より上がっています（それでもかなり低いですけど・・・）
未来のことはわかりませんが、方向性だけでも理解していると何かのヒントになると思います。

建ぺい率と容積率

建ぺい率と容積率。
たまに、誤解されている方やごちゃごちゃになっている方のご相談を承ります。
今日は、この２つをご説明したいと思います。

【建ぺい率】
敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合です

例えば
100㎡の土地に60㎡の敷地面積のお家を建てるとすると

建ぺい率＝60%です

実際は、用途地域によって先に制限(上限)が決まっています

【容積率】
敷地面積に対する延床面積の割合です

例えば
100㎡の土地に1F(60㎡) 2F(40㎡)のお家の場合は

容積率=100%です

こちらも【建ぺい率】同様に、用途地域によって制限(上限)が決まっています

次に【建ぺい率】【容積率】の上限値のご説明に移ります
【上限値：建ぺい率】
・用途地域との組み合わせで30%～80%の間

【上限値：容積率】
・用途地域との組み合わせによって50％～1300％の間

ただし、【緩和規定】というものがあり下記条件を満たすと上限値が緩和されます

【緩和規定：建ぺい率】
・幅が1メートル以内の軒、庇、バルコニーなどが算入されない
・防火地域や一定の条件の角地では、実質的に「制限なし」となる

【緩和規定：容積率】
・延床面積の１/３までの地階、延床面積の１/５までの車庫を不算入

これを機に、建坪と延床面積という言葉で誤解を生まないようになれば幸いです。

青色申告のメリット

前回、「青色申告と白色申告の違い」についてご説明させて頂きました。
今回は、青色申告のメリットをご紹介いたします

【メリット：その①】　青色申告特別控除(65万円の特別控除)
≪条件：帳簿をつけること≫
複式簿記⇒65万円控除
簡易簿記⇒10万円控除

【メリット：その②】　赤字を3年間繰り越せる
その年の赤字を確定申告で損失申告することで、3年以内に出る所得と差し引くことができる

例）
2013年　300万円の赤字
2014年　500万円の赤字
2015年　400万円の赤字
2016年　1,500万円の黒字

2016年の課税所得は1,500万円－（300万円＋500万円＋400万円）＝300万円となる

【メリット：その③】　減価償却資産(30万円未満)を一括経費で処理可能
30万円未満の減価償却資産を取得した場合に、本事業年度(取得年)において全額を経費と扱い課税所得から差し引くことができる

【メリット：その④】　家族(従業員として)の給与が全額経費として扱える
事業主の家族(従業員として)を雇用する場合、給与を必要経費として課税所得から差し引くことができる

【メリット：その⑤】　自宅を仕事場(オフィス)として活用できる
家賃や光熱費の一部を必要経費として課税所得から差し引くことができる
※基本、面積で按分(自宅とオフィスの使用割合)

如何でしたでしょうか？
個人事業主として、しっかりと青色申告すればメリット大きいと思いませんか？？
起業を目指されている方は是非一度、お近くの税理士さんにご相談されてはどうでしょう

青色申告と白色申告の違いについて

【青色申告】と【白色申告】ってたまに聞きますよね。
サラリーマンには縁遠い内容かもしれませんが・・・
個人事業主の方々は、よく理解されていると思います。
本日はその違いについて、ご説明致します。

【青色申告】
簿記方式(複式簿記・簡易簿記)により毎日の取引を記帳して、所得を申告する制度のこと
税務署に申請書類を提出し、承認を受けることが必要です

【白色申告】
青色申告を行っていない人が行う申告のこと　※2004年から【白色申告】も記帳が義務化されました

課税所得 ＝ （収入 － 必要経費＋ その他の所得）－ 各種所得控除

で計算します。

ちなみに多くの個人事業主の方は、メリットを享受する為に青色申告をされることが多いです。
違いについては、基本上記だけです。

次回は、そのメリットについてご説明させて頂きます。

確定申告

そろそろ時期的にも「確定申告」の話題がチラホラ見聞きするようになりました。
確定申告＝自営業　みたいな風潮はありますよね・・・
サラリーマンには、「確定申告」は縁遠いものとお思いの方もいると思います。
まずは確定申告が必要な人の条件(区分は4つ)をご説明させて頂きます。

【要件】
1月1日から12月31日の間に生じた所得に対して、税額を算出し
翌年の2月16日から3月15日までの間に申告・納付すること

【確定申告が必要な人】
①給与所得がある人
Ⅰ.給与等の金額が2,000万円を超える人
Ⅱ.給与・退職所得以外の所得の合計が20万円を超える人
Ⅲ.2か所以上から給与を受けている人
Ⅳ.同族会社の役員やその親族などで、その同族会社からの給与のほかに、貸付金の利子、店舗・ 工場などの賃貸料、機械・器具の使用料などの支払を受けている人
Ⅴ.給与について、災害減免法により源泉徴収税額の徴収猶予や還付を受けた人
Ⅵ.在日の外国公館に勤務する方や家事使用人の方などで、給与の支払を受ける際に所得税を源泉徴収されないこととなっている人

②公的年金等に係る雑所得のみの方
Ⅰ.公的年金等に係る雑所得の金額から所得控除を差し引くと、残額がある人

③退職所得がある方
Ⅰ.外国企業から受け取った退職金など、源泉徴収されないものがある人

④ ①～③以外の方(次の計算において残額がある人)
Ⅰ.各種の所得の合計額（譲渡所得や山林所得を含む）から、所得控除を差し引いて、課税される所得金額を求めます。
Ⅱ.課税される所得金額に税率を乗じて、所得税額を求めます。
Ⅲ.所得税額から、配当控除額を差し引きます。

「確定申告」とは、いわゆる「所得税」の納付のことです。
多くのサラリーマンは【源泉徴収制度】によって先に納付しているので確定申告が必要な人が少ないのが現状です。
でも、控除できるモノがあるなら確定申告をすることで還付があるかもしれません。
自分にはあまり関係ないかも～と思わずに、戻ってくるお金はしっかりとお財布に戻しましょう！！
【源泉徴収制度】については、次回ご説明させて頂きます。