繰上げ返済

【繰上げ返済】とは
いわゆる住宅ローンのメンテナンスです。
もう少し詳しく言いますと、現在の月の返済とは別に借入額の一部（全額でも可）を返済することです。
この【繰上げ返済】のメリットは、返済分が全て元金の返済に充てられることにあります。
つまり、現在の住宅ローンに対しての「テコ入れ」的な感じとなります。
繰上げ返済の方法(種類)は以下の2通りです。

①期間短縮型：住宅ローンの期間を繰上げ返済額に応じて短縮する方法
②返済額軽減型：毎月の住宅ローン額を繰上げ返済額に応じて減額させる方法

ではどちらが有効な手段となるのでしょうか？

まずは、2つの返済の種類を知ることが大切です。
また、繰上げ返済時に【手数料】が発生しない　かつ1円単位で繰上げ返済可能な住宅ローンは魅力的です。
次回は、もう少し掘り下げてご説明したいと思います。

クレジットカード

【住宅ローン】と【クレジットカード】。
関係ないような気もしますよね。
なぜなら普通、クレジットカードでお家は買えませんから・・・
ちなみに超セレブ所有のカードなら制限なしで買えるでしょうけど。

実は、先日お話しました【信用情報】に紐づくお話です。
過去最近含め、クレジットカードをポイントを貰うために何枚か作った記憶ありませんか？
その時、キャッシング枠というものを設定した、もしくは任意でカード会社に一任したことになってませんか？？
これが命取り（落とし穴）になる場合があります。

つまり、キャッシング枠＝借金(債務)という意味を持つのです。
これはキャッシングしているとか、していないとかの問題ではありません。
キャシング枠のついたカードを所有しているだけで、既にその枠分だけ借金していることになるのです。
知らず知らずのうちに、何百万円の借金を背負っている状態なんです。

例えば・・・
100万円のキャッシング枠のあるカードを10枚所有していると、100万円×10=1,000万円
なので、1,000万円の借金(債務)をその人が背負っていることになります。

住宅ローンの審査時に、この与信枠をつかっているが故に落ちてしまうことが多くあります。
3,000万円の与信枠を持っている個人がいても、1,000万円分先にキャッシング枠で使っていると残り2,000万円。
つまりは、3,000万円の住宅ローンの審査を受けて普通は通るはずなのに、落ちてしまう・・・これが現実です。

では対策は・・・簡単です。
必要のないクレジットカードは整理（解約）して1枚か2枚に集約することで解決します。
特に大きな買い物（ローンを組む必要があるモノ）をする際は、お家以外にもこのことを頭に入れておいて損はしない知識です。
しっかりと自分の信用情報や与信管理をして、住宅ローンの審査に臨むことをお奨め致します。

信用情報について

当方では、住宅ローンを受ける前にご自身で確認することをお奨めしていることがあります。
それは、自分の【信用情報】です。
では【信用情報】って何でしょうか？
大まかに言いますと、以下の自分に対する項目のことです。

①年収
②勤務先（勤続年数）
③転職履歴
④公共料金の遅延
⑤ローン残高
⑥クレジットカード利用履歴（事故の有無）

です。

ではなぜ、個人の信用情報を確認する必要があるのかをご説明いたします。
住宅ローンを受ける金融機関では、その人がローン借入れ可能どうかを判定するための審査が必ずあります。
その審査内容は公開されていませんが、個人の信用情報を基準として判断されていると言われています。
つまり、ここで傷があれば住宅ローンの審査に落ちる可能性が高くなるのです。

「でも・・・個人の信用情報なんて調べようがない」

という方もいらっしゃると思います。

実は、個人で調べることが出来ます。
しかも、有償ですが思ったより安価にて情報を取得できます。

「えっ、それって逆に怖いですが・・・」と思いますよね。

《【本人開示制度】：自分の履歴がどんな風に登録されているかを知る制度》によるものなのです。
以下の３か所にて情報を取ることが可能です。

CIC(シーアイシ)：手数料 1,000円(窓口500円)
JICC(日本信用情報機構) 1,000円(窓口500円)
KSC(全国銀行個人信用情報センター)　1,000円

手続き自体も簡略なので、是非一度自分の信用情報を確認してみて下さい。
ちなみに、最近多いのは携帯電話（スマホ含む）の割賦販売による事故です。
一度、傷がつくと5～7年はその情報が消えないと言われています。
高額な買い物をされるご予定の方は、十分に気を付けなければいけないですね。

つなぎ融資

【つなぎ融資】という言葉。

今、ＴＶでも話題になってますよね・・・良い意味ではありませんが。
簡単に言いますと、意味はそのままです。
実際の融資が実行される間に、必要な費用が発生した場合のつなぎ的な融資のことです。
当然、その融資自体にも金利が発生しますので、元の金利負担プラスつなぎ融資の金利負担ということにもなります。
もちろん、必要な費用は自己資金があればそれで支払いを行えば良い話なのですが、
自己資金がないから、【つなぎ融資】を希望されるのであり本末転倒な話でもあります。

では実際に、住宅購入時の【つなぎ融資】はどのタイミングかといいますと

①土地購入時
②着工時
③棟上時・・・等

いわゆる前金・中金・後金と言われる中間金の支払い時です。
一般的に、短期間（3～6カ月)ではありますが金利+手数料が発生します。
金利は年利2～4％程度で設定されている金融機関が多いように感じます。
ちなみに「年利3％で3,000万円」を3ヶ月借りる場合、15万円程度の利子が発生します。

では、絶対にこの【つなぎ融資】は必要なのでしょうか？

答えは、【No】です。

「えっ」・・・お金ないのにどうすれば？？と思われる方もいると思います。
答えは、全ての支払を住宅ローン実行時にしてもらえる不動産会社・工務店に施工依頼すれば良いのです。
「そんな会社ないのでは？」とお思いになる方もいますが、

あります！！

根気よく施工会社を探すことが必要です。
ただ、それだけで十数万円を節約できます。
手間だし、面倒だと思う方は【つなぎ融資】を是非受けて下さい。
逆説的に言えば、中間金を必要としない会社は資金繰りにも苦労していない会社だと言えます。

最終的には施主判断ですが、わたしは後者（資金繰りに苦労していない会社）を選びます。
なので、お家を買う際はしっかりと色々と調査できる時間を踏まえて余裕ある計画をお奨めしています。

住宅ローン保証料

銀行等で住宅ローンを組むと、明細に【保証料】という項目を見つけることが出来ます。
この【保証料】って何？って思われた方いませんか？？
実はこれがかなりの曲者です。

簡単にご説明すると、

「保証会社が住宅ローンの連帯保証人になってくれる仕組み」

です。

「あ～連帯保証人になってくれる制度なんだ！！良かった～」
と思われた方はとても危険です。

理由は下記にてご説明しますね

【仕組み】
①保証会社が、債務者(ご自身)の連帯保証人となることを保証してくれる制度
　　　　　　　　　　↓ローン申込者の返済が破綻　
②保証会社が金融機関に対してローン弁済するだけ
　　　　　　　　　　↓
③債務者の支払い義務は依然残り、支払う対象が金融機関　⇒　保証会社になるだけ　　
　　　　　　　　　　↓
④返済対象が保証会社に代わったからといって、返済できるわけでもなく
　　　　　　　　　　↓
⑤支払い不能になった場合、保証会社に担保を差し押さえられる
　　　　　　　　　　↓
⑥任意売却や競売にかけられることに(結局家を手放すことに・・・)

つまりは、金融機関が金融機関を守るための制度です。
債務者（ご自身）を守る制度ではないことが理解できると思います。
ちなみに 1,000万円の借入 35年　元利均等返済で20万円程かかります。
3,000万円なら60万円程度の計算です。

金融機関の為に、自分のお金で保険を掛けてあげているのと同じことです。
とても理不尽に思いませんか？

【フラット35】ならこの保証料・保証人が不要です。
わたしが【フラット35】をお奨めする理由の１つに上記のことをあげることができます。

住宅ローン取扱手数料

住宅ローンを組むときに必要となる費用の中で、とりわけ負担が大きいのが以下の２つです。
それは、【住宅ローン取扱手数料】と【住宅ローン保証料】です。
あと【つなぎ融資】のこともありますがそれはまた別の機会に。
本日は、【取扱手数料】についてご説明致します。

【取扱手数料】
住宅ローンを締結に当たって、申込者から金融機関へ支払う手数料のこと

・料金は金融機関によって異なる
・1件あたり3～10万円程度が相場といわれる
・民間の金融機関では、消費税込みで32,400円としている所が多い

これは【フラット35】で組んでも【銀行系住宅ローン】で組んでも必ず必要となります。
ちなみにフラット35の場合、2種類あり

①手数料定額方式：32,400～54,000円程度が多い
②手数料定率方式：融資額に対し2.1％等

です。

しかし、この部分だけを見て【銀行系住宅ローン】の方が手数料が安いと思うのは大きな間違いとなります。
次回にご説明する【保証料】と合わせて比較する必要があります。
無駄な費用をできるだけ節約することが大切ですので、しっかりとご自身の考えを整理することが重要となります。

修繕積立金(分譲マンション購入)

分譲マンションの購入についてのご相談をよく承ります。
その中で、【管理費】と【修繕積立金】の質問が多いように感じます。
確かに、ランニングコスト（毎月の支払）に関係するのでその為かもしれません。
【管理費】はその名の通り、そのマンションを管理していく為の費用の分担金です。
では【修繕積立金】の中身とは・・・

【修繕積立金】
将来の大規模補修（建物診断や共用部分の修繕工事費用等)に充てられるもの。
30年などの長期間にわたって想定される大規模な修繕工事の計画を立てて、その総額をまかなえるように割り出した額が修繕積立金として設定されています。

ただ分譲側（不動産会社等）にも色々と思惑があり、販売当初の【修繕積立金】を低く抑えて毎月の支払いをシュミレーションしている場合が多くあります。つまりは、「毎月の支払は○万円ですからお買い得ですよ」的な感じです。
これには落とし穴があり、10年後等にこの【修繕積立金】の額が右肩上がりになります。
そうなると、当初予定していたローン支払い＋上がり幅を負担することになり予想外の収支になってしまうことも・・・
返済計画が大きく変わることがリスクとなります。

ではどうすることが正解なのでしょうか？
ズバリ！！それは購入前にしっかりとマンションの「修繕積立金のシミュレーション」を熟読すること。
もしくは契約書の中身を精査し、毎月の【管理費】【修繕積立金】がいくらなのか、10年後20年後も極端な上がり幅になっていないかを確認することです。
でも・・・【修繕積立金】の相場がわからないという方もいらっしゃいます。
当方では、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示しています。

≪内容≫　※平成23年しらべ
国土交通省から公表された調査資料※の額は
月額平均218円／㎡

標準的なファミリータイプの３ＬＤＫ（80㎡）に換算した月額
17,440円

さらに機械式駐車場があれば、１台あたり月額8,540円
各戸１台駐車できるとして　計25,980円

この基準を参考にして考えて貰えればいいかと思います。

仲介手数料(販売手数料)について

広告表記の区分についてはご理解頂けたと思います。
では、実際の手数料について気になるところです。

実は仲介（販売）手数料は、法律にて決められています。
ですので、勝手に法外な手数料を取られることはありません。
もし、以下に説明するよりも多く要求される場合はしっかりと内容を精査する必要があります。

【売買価格（税込）が200万円以下】
売買価格(税抜)×5％+消費税

【売買価格（税込）が200万円〜400万円以下】
売買価格(税抜)×4％+2万円+消費税

【売買価格（税込）が400万円～】
売買価格(税抜)×3％+6万円+消費税

です。

ちなみに、土地は非課税なので消費税相当額は含まれていませんが建物は税込価格になります。

例）
物件価格6,000万円（税込）の戸建住宅 不動産会社から購入
内訳は建物価格が2,700万円、土地価格が3,300万円とします。

建物：2,700万円（税込）÷1.08＝ 2,500万円（税抜）
土地：3,300万円

したがって、物件全体の税抜価格は、建物価格（税抜）＋土地価格（非課税）となり

2,500万円＋3,300万円＝5,800万円（税抜）

【仲介手数料】
5,800万円×3.24％＋6.48万円＝194万4,000円（税込）

となります。

つまり、上記の条件にて売主直接の売買だとこの194万4,000円が節約できるというお話です。
仲介手数料は意外と高くつくものなので、売買には時間の余裕をもって臨むことが大切な要素だと思います。
良い取引が出来るように、ご自身でも常に情報を集めておくことが重要になります。

住宅購入時の広告表記について

みなさんが休日によく見る新聞の折り込み広告。
その中に、住宅についての広告があると思います。
その広告に表記されている売主区分にて、仲介(販売)手数料がわかります。
シンプルでわかりやすいので、しっかりと理解すればかなりお得です。
大きく分けて区分は以下の３つになります。

①売主：売主が直接販売している土地・建物
　 ⇒仲介手数料は不要

②代理：売主と販売代理契約を結んだ不動産会社が販売
　 ⇒仲介手数料は基本必要。交渉次第で不要

③仲介：仲介業者が介在。『媒介』とも言う
⇒ 仲介手数料は必要

購入のタイミングにもよりますが、売主から直接購入できると仲介(販売)手数料が不要です。
ではどれくらい節約になるのかを次回説明させて頂きますね。

住宅ローンの比率

住宅ローンを組んでいる方が、どの種類の住宅ローンを採用されているか気になりますよね。
「2015年12月 住宅金融支援機構調べ」の数値があるのでご紹介します。

金利固定型：28%
変動金利型：51%
固定期間選択型：21%

如何です？
意外でした？？それとも予想通りでしょうか。

資料より見る数字は、半数の方が変動金利型を採用されています。
もし・・・今後日本が低金利を脱して、金利上昇局面になればかなり大変なことになりそうです。
賃金が上昇していれば、リスクはある程度吸収できると思うのですが・・・
企業側の動向を見ていますと、そのような兆しはまだまだ先というところでしょうか。

何度も言いますが、今の金利ならば固定金利型を個人的には強く推奨します。
その理由は、将来の支出を明確にしている方が人生設計は立てやすいからです。
考え方は人それぞれですが、少しでも参考になればと思います。